海淀宝山双盘单价8万起步，保利半壁店项目破防了

北京进深 徐迪保利海淀半壁店新盘，海淀最终取得了控高批复，宝山步保壁店并于11月27日拿到建设工程规划许可证。双盘河南某某网络科技经销部

就在当天，利半海淀宝山双盘取证。项目

北京隅·海岄，破防442套房源，海淀预售均价9.3万/㎡；

中建壹品·海宸元境，宝山步保壁店396套房源，双盘预售均价9.23万/㎡。利半

其中，项目海宸元境最小建面99㎡，破防起步价8.5万/㎡。海淀

算上开盘优惠，宝山步保壁店预计800万总价即可入手三居两卫。双盘

而保利半壁店地块的楼面价是7.84万元/㎡。

对比宝山双子每平米5.5万的楼面价，保利要怎么给半壁店项目定价？

同样是西四环外，宝山村与半壁店直线距离3.5公里左右，河南某某网络科技经销部配套基本可以共享。

半壁店项目更靠近四环，但是当前这个市场，环线价值并没那么突出。

按照宝山双盘的定价，半壁店项目起码也要卖到10万+，否则很难覆盖成本。

但这么一来就全无性价比可言了。

半壁店项目只能走高端纯改善路线。

所以，传闻半壁店项目要等到明年实景开盘，估计也是不得已而为之。

为了避开与宝山双子同台打擂。

项目建设用地面积4.06公顷，总建面约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，容积率1.43。

规划14栋住宅楼，行列式排布，正南正北朝向。

分为东西两区，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

对于设计方案，公众反馈意见主要集中在消防设计、航空限高、退线间距、公服设施等方面。

该项目在规划咨询阶段，航空限高告知为71米，公示方案为72.95米。航空限高为何能够突破，公众颇为关注。

对此，建设单位用了高度概括的一句话回复：本项目已取得建设项目控高批复，符合航空限高有关规定。

对于在消防车道上设有室外运动场地，则表示，这部分运动场地为健身步道，未设置障碍物，符合《建筑防火通用规范》。消防车道、回车场等也都合规。

此外，进深君也曾关注到，半壁店项目总平图上没有体现配电室等设施。

开发商称本项目设置配电室及分界室，经征求电力部门意见，符合相关规定。

但在最终公示的建设工程设计方案总平图上，依然看不到上述设施。

附：海淀半壁店03、04地块建设工程设计方案总平面图

（总平图对比，右侧为最终版）

东区04地块在两排楼之间设有下沉庭院，周围环绕景观廊架，配有数个顶部镂空的四方景观亭。

西区03地块楼栋间距更为密集，还要留出消防通道，园林方面实在没有太大发挥空间，只做了个圆形的景观廊架，造型还挺别致的，大约是风水上有什么讲究。

赠送方面，看平面图是没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。

并且不像宝山双子做成大尺度L型的，预测是客厅没有，南向两个卧室各有一段。

楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

最终版的总平图没有太大调整。

比较明显的是一块是东区中央景观带的廊道部分：

一是由原来的直线条，改为波浪线条；

二是路线，原来是连通东侧景观亭，调整后成为一条自行闭环的路线，不再途经景亭。

此外，补充了东西区在永定路上的景墙规模。

其中，西区自两个消防车道之间均为景墙设计，沿街展示面约70米；

东区整个沿街面均做成景墙，总长度在60米左右。

有消息称，保利海淀半壁店地块要做成北京首个实景开盘的项目。

所以5月20日拿地，10月16日才公示总平图。

5个月的时间，除了精心打磨设计，主要因为还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

最终的设计方案，大部分楼栋都突破了15米限高，地上楼层数做到5层。

或许因为“实景开盘”的决策，项目的合作方北京建工地产已经有了退出意向。

“实景开盘”，差不多拿地一年后全是投入，产生不了一点现金流入。

这样的投入产出比，也确实不是一般房企能跟得了的。

10月23日，项目总平图公示期结束当天，半壁店地块的开发主体北京慧海常筑置业有限公司登记了一条股权出质登记信息。

出质人是北京建工地产，股权数额136,050万元，加上此前出质的300万元，刚好对应注册资本的30%。

全部出质给了保利（北京）房地产开发有限公司。

今年5月底，保利发展和北京建工地产组成联合体，以45.45亿元总价摘得海淀半壁店两幅住宅地块，溢价率11.95%。

6月19日，项目公司成立，注册资本即拿地金额。

保利北京公司和北京建工地产分别持股70%和30%。

保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。

北京建工和保利是老搭档，双方曾合作开发过顺义星宸和煦、朝阳和光煦境、大兴和悦春风等项目，大部分都是保利主导操盘。

在海淀，双方合作了嘉华天珺。它是今年海淀最早入市的新盘，但却没能抓住先手优势，取证已经10个月，销售情况一直不温不火。

在传统销售旺季金九银十，嘉华天珺的成交却滑至冰点。9月，网签量下降到了个位数，网签8套；10月，仅网签了2套。

目前网签累计216套，与其开盘海报上322套的数字还有差距。

全盘去化率16%左右，网签金额总计18.91亿元，约为地价款（89.01亿元）的21%。

作为保利目前在北京货值最大的项目，嘉华天珺是李红亮最关注的项目。

今年3月，李红亮才接任保利北京总经理一职。在此之前，他是保利发展职工监事，也是董事会办公室副总经理（主持工作）。

今年42岁的李红亮，擅长资本运作，又有投资开发、带兵打仗的经验，在保利发展董事长刘平看来，是北京“新帅”最恰当的人选。

今年前10月，保利发展累计销售额（全口径，下同）为2227亿元，位列行业TOP1；

在北京，前10月销售额为127.7亿元，排在北京房企的第10位。

相关公司：北京建工

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